龍騰-鑫市政/安平區  安平買屋 / 安平買房 - 台南工業用地龍騰-鑫市政/安平區

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

預約看屋

更多優質好屋: 78

※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2980 萬
參考單價：37.82 萬/坪
地址：台南市安平區永華路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：龍騰鑫市政
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：78.8 坪 (包含車位面積)
主建物面積：39.66 坪
附屬建物面積：8.33 坪
共同使用：30.81 坪
土地面積：7.11 坪
樓別/樓高： 7樓 / 29樓
屋齡：6 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：物業管理
管理費：4591 元/月
面臨路寬：40米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置便利：位於安平區永華路二段，鄰近台南機場及主要交通幹道，通勤與生活機能成熟。 2. 房屋格局優異：6 年次新成屋，3 房設計配 3 衛浴，滿足多人口居住需求，且客廳挑高設計，視覺空間感寬敞。 3. 配套設施完整：含有一處坡道平面車位（B2-123A），解決停車難題；社區管理費約 4591 元/月，對於新大樓而言屬合理範圍。 4. 建材與質感：宣傳標榜高於市場標準的建材與配備，具備高質感生活氣息，適合對居住品質有要求的買家。
劣勢 (Weaknesses)	1. 公設比偏高：登記總坪 78.81 坪中，公共面積達 23.52 坪（佔比約 30%），主建物僅 39.66 坪。相較於傳統住宅，持有成本中支付給公共區域的比例較高。 2. 價格資訊落差：資料顯示總價 2980 萬與說明文中開價 3280 萬不一致，需確認當前實際議價空間或是否為舊資料。 3. 管理費支出：4591 元/月對於一般家庭而言是一筆固定支出，考量長期持房成本，需評估家庭預算彈性。
機會 (Opportunities)	1. 議價潛力大：若確認開價為 3280 萬而現行參考單價對應的總價約為 2980 萬，則有約 300 萬的潛在議價空間。 2. 區域發展潛力：安平區近年開發積極，永華路二段周邊基礎建設與生活機能持續提升，具備一定的增值與保值潛力。 3. 換屋市場需求：三房三衛格局在新成屋市場稀缺，適合剛改或首購改善族群，潛在轉手受眾明確。
威脅 (Threats)	1. 土地性質疑點：物件名稱雖標註「台南工業用地」，但用途卻為「住家用」。此資訊矛盾可能造成產權登記、貸款或未來出售時的疑慮，需務必核實土地分區。 2. 景樓與環境風險：永華路二段車流量可能較大，部分車況可能受交通噪音影響，具體視野需實際勘房確認。

2. 物件評論

是否值得購買： 此物件整體評價為「值得關注並進一步議價」，特別是對家庭成員較多、重視新成屋品質與衛浴便利性的購屋者而言。

主要理由總結： 首先，房屋的硬件條件相當出色。6 年次的新房子搭配高挑客廳與三房三衛的規劃，能極大提升生活便利性與舒適度，且社區管理良好，居住氛圍佳。然而，潛在風險主要在「土地性質」與「公設比」兩點。由於名稱標示為工業用地卻登記為住家用，購屋前務必查閱建物謄本確認土地使用分區是否合法，避免產權糾紛。此外，約 30% 的公共面積比例稍高，會導致單位坪數的實用性相對降低。

最關鍵的決策點在於價格談判。資料中總價與開價存在差距，顯示賣方有調整空間。若您能成功以接近參考單價（2980 萬）成交，在安平區新成屋市場中具備相當高的 CP 值；若堅持按 3280 萬購買，則需考量公設比帶來的溢價是否合理。建議優先爭取價格優化，並確認產權無虞後再行簽約。